Πλειστηριασμοί: Η γεωγραφική κατανομή στην Αττική και τα νέα χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας

Η εικόνα των πλειστηριασμών για το 2026 επιβεβαιώνει ότι η αγορά δεν αλλάζει δραστικά ως προς τον όγκο, αλλά μετασχηματίζεται ποιοτικά.Η δραστηριότητα παραμένει υψηλή, με εκατοντάδες ακίνητα να αναρτώνται συστηματικά στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες, γεγονός που καταδεικνύει ότι οι πλειστηριασμοί αποτελούν πλέον έναν μόνιμο μηχανισμό αναδιάρθρωσης της ελληνικής κτηματαγοράς.403870_1Αττική 2025: Όγκος πλειστηριασμών και κοινωνική χαρτογράφησηΗ Αττική παραμένει το επίκεντρο των πλειστηριασμών, συγκεντρώνοντας πάνω από το 60% του συνόλου πανελλαδικά. Το 2025 καταγράφηκε μία από τις εντονότερες χρονιές, με εκτιμώμενους πλειστηριασμούς κατοικιών 16.679 με περίπου 5.000 κατοικίες να αλλάζουν χέρια.Ωστόσο, το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι μόνο ο όγκος. Είναι η γεωγραφική κατανομή. Οι πλειστηριασμοί στην Αττική αποτυπώνουν με σαφήνεια τη «γεωγραφία της οικονομικής πίεσης», δηλαδή πού συγκεντρώνονται τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά και τα μεγαλύτερα βάρη δανεισμού.Κατανομή πλειστηριασμών ανά γεωγραφική ζώνη στην ΑττικήΖώνηΠοσοστόΧαρακτηριστικάΚέντρο Αθήνας30% - 35%Παλαιά διαμερίσματα, υψηλή πυκνότηταΔυτικά προάστια25% - 30%Χαμηλής αξίας, κοινωνικά πιεσμένες περιοχέςΝότια προάστια15% - 20%Μεσαία τάξη, υψηλή εμπορικότηταΠειραιάς & πέριξ10% - 15%Μικρά επενδυτικά ακίνηταΒόρεια προάστια8% -12%Υψηλότερης αξίας, μεγαλύτερα ακίνηταΑνατολική Αττική5% - 10%Νεότερες κατοικίες, αυξανόμενη ανάπτυξηΠηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates Πώς διαφοροποιούνται οι ζώνεςΚέντρο & Δυτικά > κοινωνική πίεσηΠειραιάς > πίεση + επενδυτική κινητικότηταΝότια > μεσαία τάξη σε μετάβασηΒόρεια > υψηλότερη αξία, χαμηλότερη απορρόφησηΑνατολικά > νέα ανάπτυξη που τώρα δοκιμάζεταιΗ γεωγραφία των πλειστηριασμώνΔήμος Αθηναίων Στο κέντρο της Αθήνας καταγράφεται η μεγαλύτερη συγκέντρωση, που φτάνει το 30% έως 35% του συνόλου στο Νομό Αττικής. Περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, τα Σεπόλια, ο Κολωνός και οι Αμπελόκηποι συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος των πλειστηριασμών, κυρίως λόγω της υψηλής πυκνότητας παλαιών πολυκατοικιών και της μεγάλης συγκέντρωσης μικροϊδιοκτητών.Τα ακίνητα σε αυτές τις περιοχές είναι κατά κύριο λόγο διαμερίσματα 50 έως 100 τ.μ., ηλικίας 30 έως 50 ετών, με αυξημένες ανάγκες ανακαίνισης. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως σε παλαιό οικιστικό απόθεμα χαμηλής αξίας.ΠεριοχήΠοσοστόΚυψέλη12% - 15%Πατήσια10% - 13%Σεπόλια - Κολωνός9%- 12%Αμπελόκηποι8% - 10%Πλ. Αττικής - Αγ. Παντελεήμονας7% - 9%Νεάπολη -Εξάρχεια5% - 7%Κουκάκι -Ν. Κόσμος4% - 6%Ζωγράφου - Ιλίσια4% - 6%Παγκράτι3% - 5%Πηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates Χαρακτηριστικά:50-100 τ.μ.30-50 έτηανάγκη ανακαίνισηςΔυτικά προάστιαΑμέσως μετά ακολουθούν τα δυτικά προάστια, τα οποία συγκεντρώνουν περίπου 25% έως 30% του συνόλου των πλειστηριασμών στο Νομό Αττικής. Περιοχές όπως το Περιστέρι, το Αιγάλεω, το Ίλιον και η Αγία Βαρβάρα αποτελούν τη βασική «ζώνη πίεσης». Εδώ κυριαρχούν κατοικίες χαμηλότερης αξίας, μεσαίου μεγέθους και παλαιάς κατασκευής, ενώ η υψηλή συγκέντρωση δανείων και η χαμηλότερη αγοραστική δύναμη καθιστούν την περιοχή ιδιαίτερα ευάλωτη.ΠεριοχήΠοσοστόΠεριστέρι18% -22%Αιγάλεω14% - 17%Ίλιον12% -15%Αγία Βαρβάρα8% - 10%Χαϊδάρι7% - 9%Πετρούπολη6% - 8%Καματερό5% - 7%Πηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates Χαρακτηριστικά:χαμηλής αξίας60-100 τ.μ.παλαιά ακίνηταΕίναι η περιοχή με τη μεγαλύτερη κοινωνική πίεση.Πειραιάς και περιμετρικοί δήμοιΗ ευρύτερη περιοχή του Πειραιά καταγράφει επίσης σημαντική συμμετοχή, της τάξης του 10% έως 15% του συνόλου των πλειστηριασμών στο Νομό Αττικής. Πρόκειται κυρίως για μικρά διαμερίσματα παλαιάς κατασκευής, τα οποία προσελκύουν επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα αποτυπώνουν την έντονη πίεση στα εισοδήματα των τοπικών νοικοκυριών.ΠεριοχήΠοσοστόΠειραιάς (κέντρο)20% - 25%Νίκαια - Ρέντης15% - 18%Κερατσίνι - Δραπετσώνα14% - 17%Πέραμα8% - 10%Κορυδαλλός7% - 9%Λοιπές περιοχές15% - 20%Πηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates Χαρακτηριστικά:μικρά διαμερίσματα (50-80 τ.μ.)παλαιότητα 30-50 έτηέντονη ανάγκη ανακαίνισηςχαμηλή έως μεσαία αξίαΙδιαιτερότητα:υψηλή παρουσία επενδυτώνακίνητα με στόχευση ενοικίασηςαυξημένη κινητικότητα αγοράςΟ Πειραιάς αποτελεί μείγμα κοινωνικής πίεσης και επενδυτικής ευκαιρίας.Νότια προάστιαΣτα νότια προάστια, όπου καταγράφεται περίπου το 15% έως 20% των πλειστηριασμών του συνόλου στο Νομό Αττικής. Περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο χαρακτηρίζονται από μεσαίας αξίας κατοικίες, υψηλή εμπορικότητα και σημαντική συμμετοχή της μεσαίας τάξης. Η παρουσία πλειστηριασμών εδώ αποτυπώνει τη σταδιακή πίεση στα μεσαία εισοδήματα.ΠεριοχήΠοσοστόΚαλλιθέα16% - 20%Νέα Σμύρνη12% - 15%Δάφνη - Υμηττός10% - 13%Παλαιό Φάληρο8% - 11%Μοσχάτο - Ταύρος7% - 10%Αγ. Δημήτριος6% - 8%Ηλιούπολη5% - 7%Γλυφάδα3% - 5%Πηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates Χαρακτηριστικά:70-110 τ.μ.μεσαία αξίαυψηλή εμπορικότηταΒόρεια προάστιαΑντίθετα, στα βόρεια προάστια, όπου το ποσοστό κυμαίνεται μεταξύ 8% και 12% του συνόλου των πλειστηριασμών στην Αττική. Οι πλειστηριασμοί είναι λιγότεροι αλλά αφορούν ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας και υψηλότερης αξίας. Περιοχές όπως το Μαρούσι, το Χαλάνδρι και η Κηφισιά εμφανίζουν μεγαλύτερα και ποιοτικότερα ακίνητα, τα οποία όμως συχνά παρουσιάζουν δυσκολία απορρόφησης λόγω υψηλού κόστους.ΠεριοχήΠοσοστόΜαρούσι18% - 22%Χαλάνδρι14% -17%Κηφισιά10% -13%Βριλήσσια8% - 10%Μελίσσια7% - 9%Αγ. Παρασκευή6% - 8%Νέα Ιωνία5% - 7%Πηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates Χαρακτηριστικά:80-150 τ.μ.υψηλότερη ποιότηταυψηλότερες τιμέςΑνατολικά προάστια Η Ανατολική Αττική αναδεικνύεται ως μια αναδυόμενη ζώνη, με συμμετοχή 5% έως 10% του συνόλου των πλειστηριασμών στην Αττική. Περιοχές όπως τα Σπάτα, η Παιανία και το Κορωπί εμφανίζουν νεότερο οικιστικό απόθεμα και αυξανόμενη δραστηριότητα, κυρίως λόγω της οικιστικής ανάπτυξης των τελευταίων ετών.ΠεριοχήΠοσοστόΣπάτα - Αρτέμιδα18% - 22%Παιανία14% - 17%Κορωπί12% - 15%Γέρακας10% - 13%Παλλήνη8% -11%Ραφήνα - Πικέρμι7% - 10%Μαρκόπουλο5% - 7%Λοιπές περιοχές10% - 15%Πηγή/Επεξεργασία: e-auction/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real EstatesΧαρακτηριστικά :νεότερες κατοικίες (μετά το 2000)μεγαλύτερες επιφάνειες (80-130 τ.μ.)οικογενειακές κατοικίεςυψηλότερα δάνεια ανά ακίνητοΓιατί αυξάνονται οι πλειστηριασμοί:έντονη δόμηση προηγούμενων ετώναυξημένος τραπεζικός δανεισμόςμετακίνηση πληθυσμού εκτός κέντρουΗ περιοχή εμφανίζει δομική αύξηση πλειστηριασμών, όχι μόνο συγκυριακή.Τα χαρακτηριστικά των κατοικιών: Μικρές, παλαιές και χαμηλής αξίαςΗ ποιοτική ανάλυση των πλειστηριασμών δείχνει μια ξεκάθαρη εικόνα:Η μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων αφορά κατοικίες χαμηλής και μεσαίας αξίας, σε ποσοστό που φτάνει το 66% έως 70%. Περίπου το 55% αφορά ακίνητα επιφάνειας 51 έως 110 τ.μ., ενώ πάνω από το 70% είναι παλαιάς κατασκευής.Κυριαρχούν τα διαμερίσματα, οι μικρές οικογενειακές κατοικίες και τα ακίνητα που απαιτούν ανακαίνιση. Αντίθετα, τα ακίνητα υψηλής αξίας εμφανίζουν χαμηλότερα ποσοστά επιτυχίας και μεγαλύτερους χρόνους απορρόφησης.Οι επιπτώσεις των κόκκινων δανείων στην κτηματαγοράΗ κρίση των κόκκινων δανείων προκάλεσε σημαντικές δομικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων. Οι βασικότερες επιπτώσεις μπορούν να συνοψιστούν στα εξής:Μείωση της ιδιοκατοίκησηςΗ απώλεια κατοικιών μέσω πλειστηριασμών και η δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια οδήγησαν σε μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης.Περιορισμός τραπεζικής χρηματοδότησηςΜετά την κρίση, οι τράπεζες υιοθέτησαν αυστηρότερα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων, περιορίζοντας την πρόσβαση των νοικοκυριών στη χρηματοδότηση.Συγκέντρωση ακινήτων σε fundsΗ πώληση χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων οδήγησε στη μεταφορά μεγάλου αριθμού ακινήτων σε επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.Αναδιάρθρωση της ιδιοκτησιακής δομήςΗ ελληνική αγορά, η οποία βασιζόταν στη διάχυτη μικροϊδιοκτησία, άρχισε να μεταβαίνει σε μεγαλύτερη συγκέντρωση ιδιοκτησίας σε επενδυτές.Τεχνητή έλλειψη προσφοράςΠολλά ακίνητα που πέρασαν σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια δεν επανήλθαν άμεσα στην αγορά, περιορίζοντας την προσφορά.Αύξηση των πλειστηριασμώνΗ διαδικασία εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων οδήγησε σε αύξηση των πλειστηριασμών ακινήτων.Μετατόπιση προς την ενοικίασηΗ δυσκολία αγοράς κατοικίας αύξησε τη ζήτηση για μίσθωση.Αύξηση των ενοικίωνΗ αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά οδήγησε σε σημαντική άνοδο των ενοικίων.Είσοδος νέων επενδυτικών κεφαλαίωνΤα distressed χαρτοφυλάκια αποτέλεσαν σημαντική επενδυτική ευκαιρία για διεθνή funds.Επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότηταςΗ κρίση οδήγησε σε σημαντική μείωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας για αρκετά χρόνια.Αύξηση στεγαστικής ευαλωτότηταςΠολλά νοικοκυριά βρέθηκαν αντιμέτωπα με υψηλό κόστος στέγασης.Η ελληνική κτηματαγορά μετατοπίζεται σταδιακά από ένα μοντέλο ευρείας μικροϊδιοκτησίας σε ένα πιο συγκεντρωμένο, επενδυτικό μοντέλο.Παράλληλα, η περιορισμένη ανανέωση του οικιστικού αποθέματος και η «δέσμευση» ακινήτων σε χαρτοφυλάκια έχουν δημιουργήσει συνθήκες τεχνητής έλλειψης, συμβάλλοντας στην άνοδο των τιμών και των ενοικίων.Η λειτουργία των πλειστηριασμών στο πλαίσιο της αγοράς ακινήτων και της οικονομικής πραγματικότηταςΗ εξέλιξη των πλειστηριασμών εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο προσαρμογής της αγοράς ακινήτων στις πραγματικές συνθήκες της οικονομίας. Δεν αποτελεί μεμονωμένο φαινόμενο, αλλά μέρος μιας διαδικασίας εξισορρόπησης μεταξύ προσφοράς, ζήτησης και χρηματοπιστωτικών δυνατοτήτων.Η γεωγραφική κατανομή και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που οδηγούνται σε πλειστηριασμό συμβάλλουν στην κατανόηση της δομής της αγοράς και των τάσεων που τη διαμορφώνουν. Παράλληλα, αναδεικνύουν τη σημασία της προσαρμογής της αγοράς στα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας.Σε αυτό το πλαίσιο, η δυνατότητα απορρόφησης των ακινήτων από την αγορά αποκτά καθοριστική σημασία, καθώς συνδέεται άμεσα με τη ρευστότητα, την πρόσβαση σε χρηματοδότηση και την αγοραστική ικανότητα των νοικοκυριών.Κατά συνέπεια, η παρακολούθηση της εξέλιξης των πλειστηριασμών αποτελεί ένα χρήσιμο εργαλείο ανάλυσης για την κατανόηση της πορείας της αγοράς ακινήτων, συμβάλλοντας στη διαμόρφωση μιας πιο ολοκληρωμένης εικόνας για τη λειτουργία της οικονομίας σε πραγματικούς όρους.