Κοινωνική κατοικία και στεγαστική πολιτική: Η ευρωπαϊκή εμπειρία και η Ελλάδα

Η Ελλάδα παραμένει, αν όχι η μοναδική, σίγουρα μία από τις ελάχιστες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης που δεν διαθέτουν οργανωμένο σύστημα κοινωνικής κατοικίας. Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, καταγράφει για 7-8 συνεχόμενα χρόνια το υψηλότερο κόστος στέγασης μεταξύ των κρατών-μελών της Ε.Ε.Την ίδια στιγμή, ο μέσος ευρωπαϊκός όρος κοινωνικών κατοικιών διαμορφώνεται στο 9% - 9,3% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, ενώ τα υψηλότερα ποσοστά καταγράφονται στην Ολλανδία (30%), την Αυστρία (24%), τη Νορβηγία (23%) και τη Δανία (20%).407738_1Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν ότι ο μακροχρόνιος σχεδιασμός στεγαστικής πολιτικής, η αξιοποίηση δημόσιας γης, καθώς και τα μη κερδοσκοπικά ή συνεταιριστικά μοντέλα διαχείρισης μπορούν να συμβάλουν ουσιαστικά στην ανάπτυξη προσιτής κατοικίας.Ένα νέο κοινωνικό φαινόμενο: οι «οικονομικά άστεγοι»Στην Ελλάδα αναδεικνύεται πλέον ένα νέο φαινόμενο, των «οικονομικά άστεγων» – εργαζόμενων που, παρά την απασχόλησή τους, αδυνατούν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το 42,3% των πολιτών ζει σε νοικοκυριά με οφειλές σε ενοίκιο ή στη δόση στεγαστικού δανείου ή σε λογαριασμούς ΔΕΚΟ, όταν ο μέσος ευρωπαϊκός όρος είναι μόλις 9,3%. Η Βουλγαρία, δεύτερη χειρότερη χώρα, φτάνει μόλις το 18,8%. Ταυτόχρονα, σχεδόν το 70% των νέων 18-34 ετών εξακολουθεί να ζει με τους γονείς τους, εγκλωβισμένοι ουσιαστικά στο παιδικό δωμάτιο, στερούμενοι τη δυνατότητα οικοδόμησης μιας αυτόνομης ζωής.Τα πρώτα 8 ακίνητα της ΔΥΠΑΗ κυβέρνηση, μέσω της Κοινής Υπουργικής Απόφασης των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, καθώς και Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, προχωρά στην ενεργοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής, δρομολογώντας τις πρώτες παρεμβάσεις σε Παιανία (περιοχή Αγίας Τριάδας), Λάρισα (περιοχή Αγίου Θωμά), Καλαμάτα (περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου) και Πύργο (περιοχή Παλμαντούρα).Οι παρεμβάσεις αφορούν την αξιοποίηση ανενεργών δημόσιων ακινήτων, τα οποία παρέμεναν αναξιοποίητα επί σειρά ετών. Τα πρώτα οκτώ ακίνητα της ΔΥΠΑ εισέρχονται στη διαδικασία αξιοποίησης, στο πλαίσιο ενός μοντέλου συνεργασίας Δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, όπου κατασκευαστικές εταιρείες θα αναλάβουν την ανάπτυξη νέων κατοικιών και μέρος αυτών αποδίδεται ως κοινωνική κατοικία σε πολίτες με στεγαστική ανάγκη.Μικρή δυναμική και καθυστερήσειςΠαρά τις εξαγγελίες του 2022 και τη συζήτηση στη ΔΕΘ το 2025, η εφαρμογή των μέτρων βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο. Μέχρι σήμερα δεν έχει ολοκληρωθεί κανένας διαγωνισμός, ενώ πρόσφατη ανακοίνωση για τη δημιουργία 2.000 διαμερισμάτων σε πρώην στρατόπεδα – εκ των οποίων 1.500 προορίζονται για πολίτες χωρίς πρώτη κατοικία - έρχεται σε απόλυτη δυσαναλογία για να αντιμετωπίσει τις σημαντικές ανάγκες που προέκυψαν από την απώλεια περίπου 180.000 κατοικιών λόγω των πλειστηριασμών την περίοδο 2019-2023.Η τελευταία ενημέρωση από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογενείας για τη δημιουργία 20.000 κατοικιών μέσω κοινωνικής αντιπαροχής αποτελεί ένα σημαντικό πρώτο βήμα, τρία χρόνια μετά τις εξαγγελίες του 2022. Επί του παρόντος, δεν έχει καθοριστεί συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, ενώ προβλέπεται η δυνατότητα παραχώρησης ιδιοκτησίας στους ιδιώτες επενδυτές στα ακίνητα του δημοσίου – κάτι που διαφοροποιεί το πλαίσιο του 2022. Ταυτόχρονα, από τα νέα διαμερίσματα που θα προκύψουν, το ποσοστό που θα μείνουν στο Δημόσιο περιορίζεται στο τουλάχιστον 30%. Η ενδεχόμενη διατήρηση αυτού του ποσοστού, ανάλογα με την περιοχή και την αξία των ακίνητων, μπορεί να υπολείπεται σημαντικά από τις ιδιωτικές συμφωνίες αντιπαροχής.Η αριθμητική δείχνει το μέγεθος του προβλήματος: για να φτάσει η Ελλάδα στο 50% του μέσου όρου των κοινωνικών κατοικιών της Ε.Ε., απαιτούνται τουλάχιστον 286.735 κοινωνικές κατοικίες (6.371.901 κατοικίες το στεγαστικό απόθεμα στην Ελλάδα – Housing Europe 2019), ενώ οι εξαγγελίες περιορίζονται σε μερικές δεκάδες χιλιάδες.ECOFIN 2025: Η μονομερής ενίσχυση της ζήτησης εντείνει τη στεγαστική κρίσηΗ Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στο πλαίσιο των επισημάνσεων του ECOFIN 2025, υπογραμμίζει ότι οι πολιτικές στεγαστικής στήριξης που επικεντρώνονται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών και των ενοικίων. Παράλληλα, επισημαίνει ότι οι χώρες που κατάφεραν να συγκρατήσουν το στεγαστικό κόστος προχώρησαν σε βαθύτερες διαρθρωτικές παρεμβάσεις και όχι μόνο σε επιδοματικές πολιτικές.Η Κομισιόν επισημαίνει ότι:οι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση (όπως επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων) οδηγούν σε εκτόξευση των τιμώνοι χώρες που συγκράτησαν το κόστος προχώρησαν σε δομικές μεταρρυθμίσεις: αύξηση παραγωγής νέων κατοικιών, ενίσχυση κοινωνικού αποθέματος, ταχεία αδειοδότηση και σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό.Η Ευρώπη διαθέτει κοινωνική κατοικία - η Ελλάδα παραμένει ουραγόςΗ Ευρωπαϊκή Επιτροπή, το 2026, εκτιμά ότι το 6%-7% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος στην Ευρωπαϊκή Ένωση αφορά κοινωνική κατοικία, ενώ ο ΟΟΣΑ (OECD) τοποθετεί τον μέσο ευρωπαϊκό όρο περίπου στο 8%. Αντίστοιχα, η Housing Europe ανεβάζει το ποσοστό κοντά στο 11% σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, συμπεριλαμβάνοντας όμως πέρα από την αυστηρή έννοια της κοινωνικής κατοικίας και άλλες μορφές προσιτής στέγασης, όπως συνεταιριστικά και δημόσια στεγαστικά μοντέλα, καθώς και χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.Παρά τις διαφοροποιήσεις στη μεθοδολογία και στον τρόπο καταγραφής, το βασικό συμπέρασμα παραμένει κοινό: σχεδόν όλες οι ευρωπαϊκές χώρες έχουν αναπτύξει οργανωμένα αποθέματα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας ως βασικό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής. Αντίθετα, στην Ελλάδα η κοινωνική κατοικία παραμένει ουσιαστικά ανύπαρκτη, χωρίς έναν σταθερό και λειτουργικό θεσμό στήριξης των πολιτών με στεγαστική ανάγκη.Αναλυτικά η «δυναμική» της κοινωνικής κατοικίας στην ΕυρώπηΣτις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν υπάρχει εθνικός ορισμός της κοινωνικής κατοικίας. Οι ονομασίες των μοντέλων που χρησιμοποιούνται είναι πιο περιγραφικές, όπως η «Κατοικία με ενοίκιο μέτριου ύψους» (HLM) στη Γαλλία και η «Κατοικία Περιορισμένου Κέρδους» στην Αυστρία. Η κοινωνική κατοικία περιλαμβάνει κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα και άλλες παρεμβάσεις από την κυβέρνηση ή τις τοπικές αρχές για να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων σε στέγη. Στον κάτωθι πίνακα καταγράφεται η δυναμική των κοινωνικών κατοικιών σε χώρες της Ευρώπης.Στην Ευρώπη, η κοινωνική κατοικία παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά χώρα. Στην Ολλανδία, σχεδόν μία στις τρεις κατοικίες (29,1%) είναι κοινωνική, καθιστώντας τη χώρα ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα δημόσιας στέγασης. Στην Αυστρία, συνυπάρχουν διάφορες μορφές κατοικίας πέρα από την ελεύθερη αγορά, όπως η δημοτική κατοικία, η κατοικία περιορισμένου κέρδους και οι επιδοτούμενες ιδιωτικές κατοικίες. Στη Βιέννη, το 62% των κατοίκων ζει σε κάποια μορφή επιδοτούμενης κατοικίας, γεγονός που αναδεικνύει την ισχυρή παράμετρο της κοινωνικής στέγασης στην πρωτεύουσα.Στη Δανία, περίπου 700 μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί παρέχουν στέγη με ενοίκια χαμηλότερα από το μέσο όρο της αγοράς, υπό αυστηρή νομική ρύθμιση που περιορίζει κάθε δυνατότητα κερδοσκοπίας. Στο Λουξεμβούργο, δημόσιοι οργανισμοί όπως το Ταμείο Κατοικίας, η Εθνική Εταιρεία Προσιτής Κατοικίας και η ένωση δήμων προσφέρουν κατοικίες με κόστος χαμηλότερο της αγοράς, ενώ το κράτος επιδοτεί έως και 70% της κατασκευής κοινωνικών κατοικιών. Επιπλέον, για την προστασία του κοινωνικού μείγματος, κάθε νέο συγκρότημα κατοικιών πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον 10% κοινωνικών κατοικιών προκειμένου να αδειοδοτηθεί.Ακόμη και η Ισπανία, που μέχρι πρόσφατα παρουσίαζε χαμηλά ποσοστά κοινωνικής κατοικίας, κατάφερε το 2025 να αυξήσει το μερίδιο των δημόσιων και προσιτών κατοικιών από 2,5% σε 3,4%, χάρη σε συντονισμένα κυβερνητικά μέτρα και τη δημιουργία δημόσιας εταιρείας στέγασης.Η Ελλάδα βρίσκεται σε κρίσιμο σημείο όσον αφορά τη στεγαστική πολιτική. Η απουσία κοινωνικών κατοικιών και το υψηλό κόστος στέγασης δημιουργούν σοβαρές κοινωνικές προκλήσεις, με τους «οικονομικά άστεγους» και τη νέα γενιά να δυσκολεύονται να αποκτήσουν αυτονομία. Η εμπειρία άλλων ευρωπαϊκών χωρών δείχνει ότι η συστηματική ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, σε συνδυασμό με στοχευμένες κυβερνητικές πολιτικές, μπορεί να βελτιώσει την προσβασιμότητα σε στέγη και να διαμορφώσει δίκαιες και βιώσιμες συνθήκες για όλους.Η χώρα μας, έχει καθυστερήσει να διαμορφώσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής που να ανταποκρίνεται στις σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές ανάγκες. Η τρέχουσα πραγματικότητα καθιστά επιτακτική την άμεση κατάρτιση και εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου πλαισίου με σαφές χρονοδιάγραμμα και μετρήσιμους στόχους.Ένα αποτελεσματικό σχέδιο πρέπει να περιλαμβάνει: προστασία της πρώτης κατοικίας, ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, αξιοποίηση και ανακαίνιση κλειστών ακινήτων, στρατηγική αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, στοχευμένα φορολογικά κίνητρα και μηχανισμούς διαφάνειας και ελέγχου στην αγορά ακινήτων. Μια τέτοια στρατηγική θα δημιουργήσει τις βάσεις για μια βιώσιμη, δίκαιη και μακροπρόθεσμα αποτελεσματική στεγαστική πολιτική στη χώρα.Ο Οργανισμός Ηνωμένων Εθνών (UN-Habitat) για το δικαίωμα στη στέγασηΟ καθένας έχει ένα θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα στη στέγαση, το οποίο διασφαλίζει την πρόσβαση σε ένα ασφαλές, κατοικήσιμο και οικονομικά προσιτό σπίτι. Η στέγαση είναι κάτι περισσότερο από μια στέγη, είναι η ευκαιρία για καλύτερες ζωές και καλύτερο μέλλον.Μέχρι το 2030, το UN-Habitat υπολογίζει ότι 3 δισεκατομμύρια άνθρωποι, περίπου το 40% του παγκόσμιου πληθυσμού, θα χρειάζονται πρόσβαση σε επαρκή στέγαση. Αυτό μεταφράζεται σε ζήτηση για 96.000 νέες προσιτές και προσβάσιμες κατοικίες κάθε μέρα.Γνωμοδότηση της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής (15/2/2023)Το δικαίωμα στέγασης αποτελεί διεθνή υποχρέωση των κρατών μελών, την οποία πρέπει να λάβει υπόψη η Ευρωπαϊκή Ένωση. Πράγματι, αυτό το δικαίωμα αναγνωρίζεται στην Παγκόσμια Διακήρυξη των Ηνωμένων Εθνών για τα Ανθρώπινα Δικαιώματα, στην οποία ορίζεται ότι «Καθένας έχει δικαίωμα σε ένα βιοτικό επίπεδο ικανό να εξασφαλίσει στον ίδιο και στην οικογένειά του υγεία και ευημερία, και ειδικότερα τροφή, ρουχισμό, κατοικία, ιατρική περίθαλψη όπως και τις απαραίτητες κοινωνικές υπηρεσίες».Στον αναθεωρημένο Ευρωπαϊκό Κοινωνικό Χάρτη του Συμβουλίου της Ευρώπης προβλέπεται ότι προκειμένου να εξασφαλίσουν την αποτελεσματική άσκηση του δικαιώματος στην κατοικία, τα μέρη δεσμεύονται να λάβουν μέτρα με στόχο: την προώθηση της πρόσβασης σε κατάλληλη στέγαση, την πρόληψη και τη μείωση του φαινομένου των αστέγων με σκοπό τη σταδιακή εξάλειψή του, τη διαμόρφωση τιμών στέγασης προσιτών σε όσους δεν διαθέτουν επαρκείς πόρους.Το δικαίωμα στην κατοικία αναγνωρίζεται από τα Συντάγματα πολλών κρατών μελών και/ή αποτελεί το αντικείμενο συγκεκριμένων νόμων που αποσκοπούν στην αποτελεσματική εφαρμογή του.Ευρωπαϊκή Επιτροπή (2025-2026): Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε κορυφαία κοινωνική πρόκληση για την ΕυρώπηΗ Ευρωπαϊκή Επιτροπή, μέσω του πρώτου «European Affordable Housing Plan», που παρουσιάστηκε το 2025 και εξειδικεύεται το 2026, αναγνωρίζει ότι η στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον μία από τις σοβαρότερες κοινωνικές, οικονομικές και δημογραφικές προκλήσεις για την Ευρωπαϊκή Ένωση.Η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών και των ενοικίων αυξάνονται με ρυθμούς υψηλότερους από την αύξηση των εισοδημάτων, γεγονός που περιορίζει συνεχώς την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή στέγη. Παράλληλα, τονίζει ότι η έλλειψη διαθέσιμης και οικονομικά προσιτής κατοικίας επηρεάζει άμεσα την κοινωνική συνοχή, την κινητικότητα των εργαζομένων, τη δημογραφική εξέλιξη και συνολικά την ποιότητα ζωής στην Ευρώπη.Την ίδια στιγμή, η Κομισιόν εκτιμά ότι η Ευρώπη θα χρειαστεί περισσότερες από 2 εκατομμύρια νέες κατοικίες ετησίως έως το 2035, προκειμένου να μπορέσει να ανταποκριθεί στις αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες των πολιτών.