Στεγαστικό: Τι μας δίδαξε το «Σπίτι μου ΙΙ» και γιατί το πραγματικό πρόβλημα είναι η έλλειψη κατοικιών

Η συζήτηση για το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα επικεντρώνεται συνήθως στις αυξήσεις των ενοικίων και στις τιμές πώλησης κατοικιών.

Ωστόσο, τα στοιχεία των τελευταίων ετών δείχνουν ότι το πρόβλημα είναι βαθύτερο και περισσότερο διαρθρωτικό. Το βασικό ζήτημα δεν είναι η έλλειψη χρηματοδότησης. Είναι η έλλειψη διαθέσιμων, προσιτών και κατάλληλων κατοικιών.

Το είχαμε επισημάνει ήδη από την εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου Ι» και το επαναλάβαμε κατά την εξαγγελία του «Σπίτι μου ΙΙ» το 2024. Η ενίσχυση της ζήτησης χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών δεν μπορεί να επιλύσει το στεγαστικό πρόβλημα σε μια αγορά που παρουσιάζει σημαντικό έλλειμμα διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος.

Σήμερα, περίπου δεκαοκτώ μήνες μετά την έναρξη του προγράμματος, τα στοιχεία έρχονται να επιβεβαιώσουν αυτή τη διαπίστωση.

Οι προειδοποιήσεις που επιβεβαιώθηκαν

Η εξέλιξη του προγράμματος δεν αποτέλεσε έκπληξη για όσους παρακολουθούν συστηματικά τη στεγαστική αγορά.

Ήδη από τις 17 Φεβρουαρίου 2025, λίγες ημέρες μετά την έναρξη του προγράμματος, σε ανάλυσή μας με τίτλο «Σπίτι μου 2: Πώς μπορεί να διευρυνθούν οι δικαιούχοι και να αυξηθεί η διαθεσιμότητα ακινήτων», είχαμε επισημάνει ότι η βασική πρόκληση δεν θα ήταν η εξεύρεση δικαιούχων ή η τραπεζική χρηματοδότηση, αλλά η περιορισμένη διαθεσιμότητα επιλέξιμων κατοικιών στην αγορά.

Είχαμε τονίσει ότι η αυξημένη ζήτηση που θα δημιουργούσε το πρόγραμμα ήταν πιθανό να οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών στις κατοικίες που πληρούσαν τα κριτήρια ένταξης, περιορίζοντας σταδιακά την αποτελεσματικότητά του.

Παράλληλα, είχαμε καταθέσει συγκεκριμένες προτάσεις για την αξιοποίηση ευρωπαϊκών πόρων με στόχο:

• την επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά,
• την αύξηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος,
• τη δημιουργία πρόσθετων κινήτρων για ιδιοκτήτες,
• και τη διεύρυνση της δεξαμενής των επιλέξιμων ακινήτων.

Αντίστοιχες αναλύσεις δημοσιεύθηκαν επανειλημμένα κατά τη διάρκεια εφαρμογής του προγράμματος, αναδεικνύοντας τόσο τη χαμηλή διαθεσιμότητα κατοικιών ανά περιοχή όσο και την αυξητική πίεση στις τιμές που δημιουργούσε η συγκέντρωση της ζήτησης σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων.

Τα στοιχεία που δημοσιεύτηκαν, ουσιαστικά επιβεβαιώνουν εκείνες τις εκτιμήσεις. Η αγορά δεν αντιμετώπισε έλλειψη ενδιαφερομένων ή έλλειψη χρηματοδότησης. Αντιμετώπισε έλλειψη διαθέσιμων, προσιτών και επιλέξιμων κατοικιών. Και αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα που προκύπτει από την πορεία του «Σπίτι μου ΙΙ».

Το 55% των εγκεκριμένων δικαιούχων δεν βρήκε κατοικία

Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιεύθηκαν στον ημερήσιο Τύπο, από τους 38.000 πολίτες που έλαβαν έγκριση δανειοδότησης, περισσότεροι από 21.000 δεν κατάφεραν να εντοπίσουν κατοικία που να πληροί τα κριτήρια του προγράμματος. Με άλλα λόγια, πάνω από το 55% όσων κρίθηκαν πιστοληπτικά κατάλληλοι και εξασφάλισαν τραπεζική έγκριση έμειναν τελικά εκτός αγοράς κατοικίας.

Το στοιχείο αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, διότι αποδεικνύει ότι το πρόβλημα δεν βρισκόταν στην πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Οι συγκεκριμένοι πολίτες είχαν εγκριθεί από τις τράπεζες, πληρούσαν τα εισοδηματικά κριτήρια και διέθεταν τη δυνατότητα δανεισμού. Αυτό που δεν βρήκαν ήταν κατάλληλο ακίνητο.

Η πραγματική εικόνα του προγράμματος

Τα βασικά στοιχεία του «Σπίτι μου ΙΙ» είναι αποκαλυπτικά:

• Η απορροφητικότητα του προγράμματος περιοριζόταν μόλις στο 65% τον Νοέμβριο του 2025, έναν μόλις μήνα πριν από την αρχικά προβλεπόμενη λήξη του, τον Δεκέμβριο του 2025.
• Η χαμηλή απορρόφηση οδήγησε στην παράταση του προγράμματος, με τη δυνατότητα υποβολής αιτήσεων να επεκτείνεται έως τις 31 Μαΐου 2026, αντί της αρχικής προθεσμίας της 31ης Δεκεμβρίου 2025.
• Παράλληλα, η προθεσμία ολοκλήρωσης και εκταμίευσης των δανείων μετατέθηκε έως τις 31 Αυγούστου 2026, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι εκκρεμείς αγοραπωλησίες.
• Επιπλέον, προχώρησε η διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων, με στόχο να αυξηθεί ο αριθμός των δυνητικών δικαιούχων και να βελτιωθεί η απορρόφηση των διαθέσιμων πόρων.
• 120.000 αιτήσεις μέσα σε μόλις 35 ημέρες από την έναρξη του προγράμματος
• 38.000 εγκρίσεις δανειοδότησης
• 17.000 δικαιούχοι που βρήκαν κατοικία
• 21.000 δικαιούχοι που δεν κατάφεραν να βρουν ακίνητο
• 1,8 δισ. ευρώ συνολικές δεσμεύσεις πόρων
• 200 εκατ.€ δεν αξιοποιήθηκαν
• 1,2 δισ. ευρώ εκταμιευμένα κεφάλαια
• Περισσότεροι από 11.000 ωφελούμενοι που έχουν ήδη λάβει το δάνειό τους
• Περίπου 6.000 επιπλέον δικαιούχοι βρίσκονται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσης της διαδικασίας και θα χρηματοδοτηθούν μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, δηλαδή με εθνικούς πόρους, γεγονός που αποτυπώνει ότι το πρόγραμμα δεν κατόρθωσε να ολοκληρωθεί εντός των χρονοδιαγραμμάτων που είχαν τεθεί από το Ταμείο Ανάκαμψη.

Το πλέον εντυπωσιακό εύρημα είναι ότι περισσότεροι από ένας στους δύο εγκεκριμένους δικαιούχους δεν κατάφεραν να αγοράσουν κατοικία.

Γιατί συνέβη αυτό;

Η απάντηση βρίσκεται στην ίδια τη δομή της ελληνικής αγοράς κατοικίας.

1) Περιορισμένος αριθμός επιλέξιμων ακινήτων

Το πρόγραμμα δεν αφορούσε το σύνολο των διαθέσιμων κατοικιών. Τα ακίνητα έπρεπε να πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις ως προς:

• την παλαιότητα,
• την αξία,
• τα τετραγωνικά μέτρα,
• τη νομιμότητα,
• την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Ως αποτέλεσμα, μόνο ένα μικρό ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων μπορούσε να ενταχθεί στο πρόγραμμα.

2) Μείωση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος

Τα τελευταία χρόνια η προσφορά κατοικιών έχει περιοριστεί σημαντικά. Χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές, ενώ σημαντικό μέρος του αποθέματος απαιτεί εκτεταμένες ανακαινίσεις για να καταστεί λειτουργικό.

Παράλληλα, χιλιάδες ακίνητα ανήκουν πλέον σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), ενώ ένα ακόμη σημαντικό τμήμα έχει αποκτηθεί από επενδυτικά κεφάλαια και επενδυτές της αγοράς ακινήτων, περιορίζοντας περαιτέρω τη διαθεσιμότητα κατοικιών.

3) Η αύξηση της ζήτησης οδήγησε σε αύξηση των τιμών

Η υποβολή 120.000 αιτήσεων σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα δημιούργησε έντονη ζήτηση για συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Σε αρκετές περιοχές της χώρας καταγράφηκαν σημαντικές αυξήσεις τιμών, ενώ πολλά ακίνητα ξεπέρασαν τα ανώτατα όρια που προέβλεπε το πρόγραμμα.

Με τον τρόπο αυτό, μέρος του στεγαστικού αποθέματος κατέστη εκ νέου μη επιλέξιμο για τους δικαιούχους.

4) Το υψηλό κόστος ανακαίνισης

Πολλά από τα επιλέξιμα ακίνητα ήταν παλαιάς κατασκευής και απαιτούσαν σημαντικές επενδύσεις ανακαίνισης. Σε πολλές περιπτώσεις το πρόσθετο κόστος κυμαινόταν μεταξύ 20.000 και 50.000 ευρώ, ποσό που αρκετοί νέοι αγοραστές αδυνατούσαν να καλύψουν.

5) Γραφειοκρατικά και πολεοδομικά εμπόδια

Η έλλειψη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και οι διαδικασίες τακτοποίησης αυθαιρεσιών επιβράδυναν σημαντικά την ολοκλήρωση πολλών συναλλαγών.

Τα αναξιοποίητα κεφάλαια

Ένα ακόμη σημαντικό συμπέρασμα αφορά την απορρόφηση των διαθέσιμων πόρων. Παρά τις πολύ υψηλές ανάγκες της κοινωνίας και τη μεγάλη συμμετοχή των πολιτών, σημαντικό μέρος των διαθέσιμων πόρων δεν αξιοποιήθηκε πλήρως. Το γεγονός αυτό αναδεικνύει ότι το πρόβλημα δεν ήταν η έλλειψη ενδιαφέροντος ή η έλλειψη δικαιούχων.

Το πρόβλημα ήταν η αδυναμία της αγοράς να προσφέρει επαρκή αριθμό κατάλληλων κατοικιών.

Η ευρωπαϊκή κατεύθυνση

Η συζήτηση που διεξάγεται πλέον σε ευρωπαϊκό επίπεδο κινείται προς μία διαφορετική κατεύθυνση. Οι παρεμβάσεις του ECOFIN και οι σχετικές αναφορές της Ευρωπαϊκής Επιτροπής έχουν αναδείξει ότι οι πολιτικές που στηρίζονται αποκλειστικά στην ενίσχυση της ζήτησης συχνά οδηγούν σε αυξήσεις τιμών χωρίς να επιλύουν το πρόβλημα πρόσβασης στη στέγη.

Οι χώρες που παρουσιάζουν καλύτερα αποτελέσματα έχουν επενδύσει:

• στην παραγωγή νέων κατοικιών,
• στην κοινωνική κατοικία,
• στην αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος,
• στην ταχεία αδειοδότηση,
• στη δημιουργία γενναίων κινήτρων για την επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά.

Με άλλα λόγια, έχουν επενδύσει στην προσφορά.

Το βασικό δίδαγμα του «Σπίτι μου ΙΙ»

Η μεγάλη συμμετοχή των πολιτών απέδειξε ότι η ανάγκη για πρόσβαση σε προσιτή κατοικία είναι πραγματική και διαρκώς αυξανόμενη. Ταυτόχρονα όμως, το γεγονός ότι περισσότεροι από 21.000 εγκεκριμένοι δικαιούχοι δεν κατάφεραν να βρουν κατάλληλο ακίνητο ανέδειξε το βασικό έλλειμμα της ελληνικής αγοράς: την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Η εμπειρία του προγράμματος δείχνει ότι η ενίσχυση της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση της προσφοράς, έχει συγκεκριμένα όρια αποτελεσματικότητας. Όσο το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα παραμένει περιορισμένο, οι πιέσεις στις τιμές θα συνεχίζονται και η πρόσβαση στη στέγη θα γίνεται ολοένα δυσκολότερη για τα νοικοκυριά.

Η επόμενη ημέρα απαιτεί μια διαφορετική προσέγγιση. Απαιτεί πολιτικές που θα αυξήσουν το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα, θα επαναφέρουν κλειστές κατοικίες στην αγορά, θα αξιοποιήσουν τα ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα και θα δημιουργήσουν νέες προσιτές κατοικίες για τη μεσαία τάξη και τη νέα γενιά.

Γιατί το βασικό δίδαγμα του «Σπίτι μου ΙΙ» δεν είναι ότι δεν υπήρχαν αγοραστές ή διαθέσιμη χρηματοδότηση. Είναι ότι η αγορά δεν διέθετε επαρκή αριθμό κατοικιών που να ανταποκρίνονται στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών και στις προδιαγραφές του προγράμματος. Και αυτό αποτελεί ίσως το σημαντικότερο συμπέρασμα για τον σχεδιασμό της επόμενης γενιάς στεγαστικών πολιτικών στη χώρα.

Διαβάστε ακόμη

Χίος: Νεκρός 31χρονος μετά από διαπληκτισμό με τον θείο του - Τον μαχαίρωσε στην κοιλιά

Παγκόσμιο μπλακάουτ στα social media: «Έπεσαν» Facebook, Messenger και Instagram

Πέθανε ο εμβληματικός ζωγράφος Ντέιβιντ Χόκνεϊ σε ηλικία 88 ετών

Κακοκαιρία «εξπρες»: Ισχυρές καταιγίδες και χαλάζι από την Αττική ως την Καστοριά - Πού σημειώθηκαν προβλήματα