Αλλαγές με τα κατασχεμένα ακίνητα - Πώς μπορούν οι ιδιοκτήτες να τα πουλήσουν

Νέα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την εφορία δημιουργεί η απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (AAΔΕ), καθώς πλέον ανοίγει ο δρόμος για τη μεταβίβαση κατασχεμένων ακινήτων χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση της οφειλής.

Με την απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή (Α.1158/2026), εξειδικεύεται η διαδικασία και τα κριτήρια για την αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων προκειμένου αυτά να μπορούν να μεταβιβαστούν με επαχθή αιτία, όπως για παράδειγμα μέσω πώλησης.

Η νέα ρύθμιση αφορά την εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ), με στόχο τη διευκόλυνση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων και την παροχή μεγαλύτερης ευελιξίας στους φορολογούμενους, βάσει του άρθρου 18 του ν. 5293/2026.

Πώς γίνεται η αποδέσμευση του κατασχεμένου ακινήτου

Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά στην πύλη myAADE (myaade.gr) μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία

Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία (π.χ. πώληση), πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

• Ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, (αρθ. 12 ΚΦΔ).
• Το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
• Από το τίμημα της μεταβίβασης, να παρακρατείται από τον/την συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.

Εάν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.

Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που αποτυπώνει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.

Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

Μέχρι σήμερα, για να αρθεί μια κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, απαιτούνταν, κατά κανόνα, η πλήρης εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής.

Με το νέο πλαίσιο, η αποδέσμευση μπορεί να γίνει ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, γεγονός που διευκολύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν ή να πωλήσουν την περιουσία τους.

Παράδειγμα

Φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ.

Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.

Στην περίπτωση αυτή για την άρση της κατάσχεσης:

• θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% ? 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτή τη περίπτωση για να αρθεί η κατάσχεση θα πρέπει να παρακρατηθεί αυτό το μεγαλύτερο ποσό (αρθ. 12 ΚΦΔ).
• μετά την καταβολή του ποσού αυτού θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει και τις 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.

Για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:

• Τηλεφωνικά: Στο 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες από 7:00 έως 20:00
• Ψηφιακά: Στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό - Κατασχέσεις > Άρση Κατασχέσεων

Διαβάστε ακόμη

Σενάρια για προσωπικές διαφορές και αντίποινα πίσω από τον εμπρησμό στη Νέα Ιωνία - Τι εξετάζουν οι Αρχές

Θάνατος Μαζωνάκη: Ανοίγουν τα κινητά έξι προσώπων - Στο μικροσκόπιο δύο μήνες επικοινωνιών

Θα βαριόταν κι ο Μαρουσάκης: Πόσες σερί μέρες βρέχει στο Τόκιο και ποιο ρεκόρ έσπασε

Ο Ίαν ΜακΓιούαν στην Αθήνα - Οι επιλογές, τα λάθη και οι συνέπειες που σημάδεψαν τα βιβλία του