Σπίτια στα ύψη, εισοδήματα καθηλωμένα: Η σκληρή πραγματικότητα πίσω από το ράλι της αγοράς κατοικίας

Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με μια νέα και ιδιαίτερα σύνθετη πραγματικότητα. Οι τιμές των ακινήτων έχουν ξεπεράσει τα ιστορικά υψηλά επίπεδα του 2008 και οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων καταγράφουν αύξηση 37,5%. Ωστόσο, πίσω από την εικόνα μιας αγοράς που συνεχίζει την ανοδική της πορεία, διαμορφώνονται ολοένα μεγαλύτερες πιέσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Οι πιέσεις αυτές αποτυπώνονται στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το πρώτο εξάμηνο του 2026, σύμφωνα με τα οποία το απόθεμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 14%, ενώ τα ήδη ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια που βρίσκονται εκ νέου σε κατάσταση μη εξυπηρέτησης κατέγραψαν αύξηση 21,6%.

Η εξέλιξη αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα υπό το πρίσμα των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) και της Eurostat, τα οποία αναδεικνύουν τη συνεχώς διευρυνόμενη απόσταση μεταξύ του κόστους κατοικίας και των πραγματικών οικονομικών δυνατοτήτων των νοικοκυριών. Μια απόκλιση που δεν δυσχεραίνει μόνο την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, αλλά θέτει υπό αυξανόμενη πίεση και τη δυνατότητα των υφιστάμενων δανειοληπτών να ανταποκρίνονται με συνέπεια στις στεγαστικές τους υποχρεώσεις σε βάθος χρόνου.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η προειδοποίηση της Τράπεζας της Ελλάδος αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα και αναδεικνύει ένα κρίσιμο ερώτημα: Μπορεί η αγορά κατοικίας να συνεχίσει την ανοδική της πορεία, όταν η οικονομική δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν και να διατηρήσουν την κατοικία τους δέχεται ολοένα μεγαλύτερες πιέσεις;

Αύξηση 37,5% στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων - Ο ρόλος των προγραμμάτων «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2»

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται για το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 1,1 δισ. ευρώ, έναντι 800 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025.

Πρόκειται για αύξηση 37,5%, η οποία αποτυπώνει την ενίσχυση της τραπεζικής χρηματοδότησης στην αγορά κατοικίας.

Ωστόσο, η εξέλιξη αυτή συνδέεται και με την εφαρμογή των στεγαστικών προγραμμάτων «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2», τα οποία έχουν ενισχύσει τη ζήτηση για αγορά πρώτης κατοικίας. Δεν πρέπει να παραβλέπεται ότι το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», το οποίο αρχικά προβλεπόταν να ολοκληρωθεί τον Δεκέμβριο του 2025, έλαβε παράταση έως τις 31 Αυγούστου 2026, διατηρώντας ενεργή τη στεγαστική χρηματοδότηση μέσω του προγράμματος και κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους.

Επομένως, η αύξηση των εκταμιεύσεων δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά σε μια γενικευμένη ανάκαμψη της συμβατικής στεγαστικής πίστης, χωρίς να συνεκτιμηθεί η συμβολή των κρατικά υποστηριζόμενων προγραμμάτων.

Η εξέλιξη αυτή έχει δύο διαστάσεις.

Αφενός, η ενίσχυση της στεγαστικής πίστης διευκολύνει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση μέσω χαμηλότοκων δανείων για τους δικαιούχους που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος , των τραπεζικών κριτηρίων δανεισμού και διαθέτουν το σύνολο των απαιτούμενων κεφαλαίων.

Αφετέρου, σε μια αγορά όπου η προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών παραμένει περιορισμένη, η πρόσθετη χρηματοδότηση μπορεί να ενισχύσει τη ζήτηση και να συντηρήσει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Επομένως, η αύξηση των στεγαστικών χορηγήσεων δεν αποτελεί από μόνη της ένδειξη βελτίωσης της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας.

Η ουσιαστική αξιολόγηση απαιτεί τη συνδυαστική εξέταση της εξέλιξης των τιμών, των εισοδημάτων, των επιτοκίων, των απαιτούμενων ιδίων κεφαλαίων και της συμμετοχής των κρατικών προγραμμάτων στις συνολικές εκταμιεύσεις.

Στα 2,4 δισ. ευρώ τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια - Σε πόσες κατοικίες αντιστοιχούν

Ιδιαίτερη σημασία παρουσιάζουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την ποιότητα του στεγαστικού χαρτοφυλακίου των τραπεζών, καθώς πίσω από τα δισεκατομμύρια ευρώ βρίσκονται δανειακές υποχρεώσεις που συνδέονται με χιλιάδες κατοικίες.

Το συνολικό ύψος των στεγαστικών δανείων διαμορφώνεται σε 27,8 δισ. ευρώ (ενδεικτικά 185.333 κατοικίες), με τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια να ανέρχονται σε περίπου 2,4 δισ. ευρώ, ποσοστό 8,9% (ενδεικτικά 16.000 κατοικίες).

Παράλληλα, το πρώτο εξάμηνο του 2026 καταγράφηκε καθαρή οργανική ροή νέων μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων ύψους 730 εκατ. ευρώ (ενδεικτικά 4.867 κατοικίες).

Μετά τις πωλήσεις δανείων, τις διαγραφές και τις λοιπές ενέργειες των τραπεζών, η αντίστοιχη καθαρή μεταβολή περιορίστηκε στα 300 εκατ. ευρώ (ενδεικτικά 2.000 κατοικίες).

Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος των ποσών, οι παραπάνω αντιστοιχίσεις βασίζονται σε ένα υποθετικό σενάριο μέσου ανεξόφλητου στεγαστικού δανείου 150.000 ευρώ ανά κατοικία. Δεν αποτελούν πραγματική καταμέτρηση ακινήτων ή κατοικιών που κινδυνεύουν με πλειστηριασμό.

Η διαφορά μεταξύ των 730 εκατ. ευρώ και των 300 εκατ. ευρώ είναι ουσιαστική. Οι ενέργειες διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων μπορούν να περιορίζουν το ύψος τους στους τραπεζικούς ισολογισμούς, χωρίς αυτό να σημαίνει απαραίτητα ότι έχει εξαλειφθεί η οικονομική δυσκολία των δανειοληπτών.

Επομένως, η οργανική αύξηση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων αποτελεί σημαντικό δείκτη για την πραγματική οικονομική πίεση που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά, ανεξάρτητα από τη μείωση των σχετικών υπολοίπων μέσω τραπεζικών ενεργειών.

Το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο πόσα «κόκκινα» δάνεια εμφανίζονται στους ισολογισμούς των τραπεζών, αλλά πόσοι δανειολήπτες εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εξυπηρέτηση των στεγαστικών τους υποχρεώσεων.

Ανησυχία για τα ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια - Αύξηση 21,6% στα δάνεια που επιστρέφουν στο «κόκκινο»

Ιδιαίτερο προβληματισμό προκαλούν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τα ρυθμισμένα στεγαστικά δάνεια, καθώς αναδεικνύουν τις δυσκολίες που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν χιλιάδες δανειολήπτες, ακόμη και μετά τη συμφωνία ρύθμισης των οφειλών τους.

Το συνολικό ύψος των ρυθμισμένων δανείων ανέρχεται σε 4,1 δισ. ευρώ, παραμένοντας οριακά υψηλότερο σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2025.

Ωστόσο, από αυτά, δάνεια ύψους 2,42 δισ. ευρώ έχουν επιστρέψει σε κατάσταση μη εξυπηρέτησης, έναντι 1,99 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2025. Πρόκειται για αύξηση 430 εκατ. ευρώ ή 21,6%, μέσα σε μόλις έξι μήνες.

Η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει μια κρίσιμη αδυναμία στη διαχείριση του ιδιωτικού χρέους: η ρύθμιση ενός στεγαστικού δανείου δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο δανειολήπτης μπορεί να ανταποκριθεί μακροπρόθεσμα στις νέες υποχρεώσεις του.

Όταν η μηνιαία δόση δεν συμβαδίζει με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα και τις βασικές ανάγκες διαβίωσης, η οικονομική πίεση παραμένει και ο κίνδυνος επιστροφής του δανείου σε καθυστέρηση αυξάνεται.

Επομένως, η αποτελεσματικότητα των ρυθμίσεων δεν πρέπει να αξιολογείται αποκλειστικά από τον αριθμό των συμφωνιών που επιτυγχάνονται, αλλά κυρίως από τη βιωσιμότητά τους και τη δυνατότητα των δανειοληπτών να παραμένουν συνεπείς σε βάθος χρόνου.

Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να ρυθμίζονται τα «κόκκινα» δάνεια, αλλά να διαμορφώνονται ρυθμίσεις που μπορούν πραγματικά να εξυπηρετηθούν, ώστε να μη δημιουργείται ένας διαρκής κύκλος νέων καθυστερήσεων και επαναλαμβανόμενων ρυθμίσεων.

ΕΛΣΤΑΤ, ΔΝΤ και Eurostat αποκαλύπτουν τη στεγαστική πίεση: Αυξάνονται οι τιμές κατοικιών, μειώνεται η αγοραστική δύναμη - Πρώτη η Ελλάδα στην ΕΕ στις καθυστερήσεις πληρωμών

Η δυνατότητα απόκτησης κατοικίας και εξυπηρέτησης ενός στεγαστικού δανείου εξαρτάται πρωτίστως από το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και τη σχέση του με τις τιμές των ακινήτων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το πρώτο τρίμηνο του 2026 το ονομαστικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 3,2% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα μειώθηκε κατά 0,4%, γεγονός που καταδεικνύει ότι οι ονομαστικές αυξήσεις δεν μεταφράζονται απαραίτητα σε βελτίωση της αγοραστικής δύναμης.

Ακόμη πιο αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), σύμφωνα με τα οποία, από το 2016, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα μόλις κατά 47%. Η σημαντική αυτή απόκλιση αποτυπώνει τη διαρκή απομάκρυνση του κόστους απόκτησης κατοικίας από τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.

Το ΔΝΤ εκτιμά επίσης ότι ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό υπολείπεται κατά 7% έως 17% του εισοδήματος που απαιτείται για την εξασφάλιση στεγαστικού δανείου. Παράλληλα, με ετήσια αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος, απαιτούνται περίπου 14 χρόνια για τη συγκέντρωση προκαταβολής 20% και 24 χρόνια για προκαταβολή 30%.

Η οικονομική αυτή πίεση αποτυπώνεται με ακόμη μεγαλύτερη ένταση στα στοιχεία της Eurostat για το 2025, σύμφωνα με τα οποία το 41,8% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζει σε νοικοκυριά που έχουν αντιμετωπίσει καθυστερήσεις στην πληρωμή ενοικίου ή στεγαστικού δανείου, λογαριασμών κοινής ωφέλειας, λόγω οικονομικών δυσκολιών.

Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό μεταξύ των 27 κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με τη Ρουμανία να ακολουθεί με 18,5%, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώνεται στο 9,2%. Με άλλα λόγια, η Ελλάδα καταγράφει ποσοστό καθυστερήσεων περίπου 4,5 φορές υψηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ, με απόκλιση 32,6 ποσοστιαίων μονάδων.

Τα στοιχεία αυτά αποκτούν ιδιαίτερη κοινωνική διάσταση, καθώς αποκαλύπτουν ότι οι δυσκολίες στην κάλυψη βασικών οικονομικών υποχρεώσεων δεν αποτελούν μεμονωμένο φαινόμενο, αλλά επηρεάζουν σημαντικό μέρος του πληθυσμού.

Η πίεση αυτή είναι ακόμη εντονότερη για τα νοικοκυριά που επιβαρύνονται με υψηλό στεγαστικό κόστος. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται στην ανάλυση, περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες.

Για τους υφιστάμενους δανειολήπτες, η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο απαιτητική, καθώς η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου συνυπάρχει με τις αυξημένες δαπάνες διατροφής, ενέργειας, μετακίνησης και κάλυψης των βασικών οικογενειακών αναγκών.

Επομένως, ακόμη και όταν η δόση ενός στεγαστικού δανείου παραμένει σταθερή, η πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής μπορεί να περιορίζεται. Η διεύρυνση της απόκλισης μεταξύ τιμών κατοικιών και εισοδημάτων δεν δυσχεραίνει μόνο την απόκτηση πρώτης κατοικίας, αλλά επηρεάζει και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων.

Το πρόβλημα δεν είναι πλέον μόνο το υψηλό κόστος αγοράς ή ενοικίασης κατοικίας. Είναι ότι ολοένα μεγαλύτερο μέρος των οικονομικών δυνατοτήτων των νοικοκυριών απορροφάται από βασικές υποχρεώσεις, περιορίζοντας την ανθεκτικότητά τους και αυξάνοντας τον κίνδυνο νέων καθυστερήσεων στην εξυπηρέτηση του ιδιωτικού χρέους.

Στεγαστικά δάνεια: Πώς η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να επιβαρύνει τα νοικοκυριά

Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί ότι η άνοδος των επιτοκίων, σε συνδυασμό με την πίεση στο πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, μπορεί να αυξήσει τον κίνδυνο δημιουργίας νέων μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων.

Για να γίνει κατανοητή η επίδραση των επιτοκίων, αρκεί να εξετάσουμε ένα υποθετικό στεγαστικό δάνειο 150.000 ευρώ, διάρκειας 25 ετών.

Σημείωση: Οι υπολογισμοί είναι ενδεικτικοί, αφορούν τοκοχρεολυτικό δάνειο με σταθερή διάρκεια και υποθετικά επιτόκια και δεν αποτυπώνουν πραγματική μεταβολή επιτοκίων στην Ελλάδα. Η επίδραση σε υφιστάμενο δάνειο εξαρτάται από τους συμβατικούς όρους, το είδος του επιτοκίου και το υπολειπόμενο κεφάλαιο

Η αύξηση του επιτοκίου από 3% σε 5% συνεπάγεται πρόσθετη μηνιαία επιβάρυνση 166 ευρώ, δηλαδή σχεδόν 2.000 ευρώ ετησίως.

Για ένα νοικοκυριό με μηνιαίο διαθέσιμο εισόδημα 1.800 ευρώ, η δόση των 711 ευρώ απορροφά το 39,5% του εισοδήματός του. Με επιτόκιο 5%, η μηνιαία δόση αυξάνεται στα 877 ευρώ, απορροφώντας πλέον το 48,7% του εισοδήματος.

Αυτό σημαίνει ότι σχεδόν το μισό διαθέσιμο εισόδημα κατευθύνεται αποκλειστικά στην αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου, πριν ακόμη υπολογιστούν οι δαπάνες διατροφής, ενέργειας, μετακίνησης και οι υπόλοιπες οικογενειακές υποχρεώσεις.

Η επιβάρυνση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών καταγράφει μείωση, παρά την ονομαστική του αύξηση.

Το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο το ύψος του επιτοκίου, αλλά η σχέση της μηνιαίας δόσης με το πραγματικό εισόδημα του δανειολήπτη. Όσο μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος δεσμεύεται για την εξυπηρέτηση του δανείου, τόσο περιορίζεται η οικονομική ανθεκτικότητα του νοικοκυριού απέναντι σε απρόβλεπτες δαπάνες ή νέες αυξήσεις του κόστους ζωής.

Επομένως, η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να μετατρέψει ένα μέχρι πρότινος εξυπηρετούμενο στεγαστικό δάνειο σε σημαντική οικονομική επιβάρυνση, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου.

Στο 8,6% τα «κόκκινα» δάνεια των νοικοκυριών - Αύξηση 14% μέσα σε έξι μήνες

Η επιδείνωση της ποιότητας των δανειακών χαρτοφυλακίων δεν περιορίζεται στη στεγαστική πίστη, αλλά επεκτείνεται στο σύνολο των δανειακών υποχρεώσεων των νοικοκυριών, αναδεικνύοντας την αυξανόμενη οικονομική πίεση που αντιμετωπίζουν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων στο χαρτοφυλάκιο των νοικοκυριών ανήλθε στο 8,6%, ενώ το συνολικό απόθεμά τους αυξήθηκε κατά 14% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2025.

Η αύξηση προήλθε κυρίως από τα στεγαστικά δάνεια (+14,6%), αλλά και από τα καταναλωτικά δάνεια (+11,7%), γεγονός που καταδεικνύει ότι οι δυσκολίες αποπληρωμής δεν περιορίζονται σε μία μόνο μορφή δανεισμού.

Η εξέλιξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς πολλά νοικοκυριά καλούνται να εξυπηρετήσουν ταυτόχρονα στεγαστικά, καταναλωτικά δάνεια και άλλες πιστωτικές υποχρεώσεις, ενώ παράλληλα αντιμετωπίζουν αυξημένες δαπάνες διαβίωσης.

Όταν ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος κατευθύνεται στην αποπληρωμή οφειλών, περιορίζεται η δυνατότητα κάλυψης των καθημερινών αναγκών και αυξάνεται ο κίνδυνος νέων καθυστερήσεων.

Το ανησυχητικό στοιχείο δεν είναι μόνο η αύξηση των «κόκκινων» δανείων, αλλά το γεγονός ότι η οικονομική πίεση εμφανίζεται ταυτόχρονα σε διαφορετικές κατηγορίες δανεισμού. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να επηρεάσει τη χρηματοοικονομική ανθεκτικότητα των νοικοκυριών και, ιδιαίτερα για όσους έχουν στεγαστικό δάνειο, τη δυνατότητα διατήρησης της πρώτης κατοικίας.

Η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί επομένως να εξετάζεται το συνολικό βάρος του ιδιωτικού χρέους σε σχέση με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, και όχι κάθε δανειακή υποχρέωση μεμονωμένα.

Στα 81,5 δισ. ευρώ τα δάνεια των servicers - Στο επίκεντρο και οι κατοικίες των επαγγελματιών

Μια ακόμη σημαντική διάσταση του ιδιωτικού χρέους αναδεικνύουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τα δάνεια που βρίσκονται υπό τη διαχείριση των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι servicers διαχειρίζονται συνολικά δάνεια ύψους 81,5 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 49% αφορά επιχειρηματικά δάνεια (39,9 δισ. ευρώ), το 31% στεγαστικά δάνεια (25,3 δισ. ευρώ) και το 20% καταναλωτικά δάνεια (16,3 δισ. ευρώ).

Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι ο κίνδυνος απώλειας κατοικίας δεν περιορίζεται αποκλειστικά στα στεγαστικά δάνεια. Σε αρκετές περιπτώσεις, ιδιαίτερα σε δάνεια ελεύθερων επαγγελματιών, ατομικών και μικρών επιχειρήσεων, η προσωπική ή οικογενειακή κατοικία έχει χρησιμοποιηθεί ως εξασφάλιση, μέσω υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης.

Αυτό σημαίνει ότι η αδυναμία εξυπηρέτησης μιας επαγγελματικής οφειλής μπορεί να θέσει σε κίνδυνο όχι μόνο την επιχειρηματική δραστηριότητα, αλλά και την κατοικία του επαγγελματία. Επομένως, η έκθεση των κατοικιών στο ιδιωτικό χρέος ενδέχεται να είναι μεγαλύτερη από αυτή που αποτυπώνουν αποκλειστικά τα 25,3 δισ. ευρώ των στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, δεν υπάρχουν στα συγκεκριμένα στοιχεία αναλυτικά δεδομένα για το ύψος των επιχειρηματικών δανείων που εξασφαλίζονται με κατοικίες.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι αποπληρωμές, οι ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και οι διαγραφές απαιτήσεων ανήλθαν συνολικά σε 1,8 δισ. ευρώ. Από αυτά, 1 δισ. ευρώ αφορούσε αποπληρωμές, 400 εκατ. ευρώ ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων και 400 εκατ. ευρώ διαγραφές απαιτήσεων.

Η διάκριση αυτή είναι ουσιαστική. Η μείωση του ιδιωτικού χρέους μέσω αποπληρωμών και βιώσιμων ρυθμίσεων έχει διαφορετικές οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες από τη μείωσή του μέσω ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων.

Το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο πόσα δισεκατομμύρια ευρώ μειώνονται από τα χαρτοφυλάκια των servicers, αλλά με ποιον τρόπο επιτυγχάνεται αυτή η μείωση και πόσες κατοικίες ή άλλα περιουσιακά στοιχεία επηρεάζονται.

Η αποτελεσματικότητα της διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους πρέπει επομένως να αξιολογείται όχι μόνο με βάση τα οικονομικά αποτελέσματα, αλλά και τη βιωσιμότητα των ρυθμίσεων, τη διατήρηση της παραγωγικής δραστηριότητας και την προστασία της περιουσίας των νοικοκυριών και των επαγγελματιών.

Η αγορά κατοικίας χρειάζεται ισορροπία μεταξύ στεγαστικής χρηματοδότησης και πραγματικών εισοδημάτων

Η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης αποτελεί θετική εξέλιξη για την αγορά κατοικίας, ωστόσο δεν μπορεί να αξιολογείται ανεξάρτητα από την οικονομική δυνατότητα των νοικοκυριών να ανταποκριθούν στις δανειακές τους υποχρεώσεις.

Η αύξηση των στεγαστικών χορηγήσεων, ιδιαίτερα μέσω προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου 1» και το «Σπίτι μου 2», διευκολύνει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση. Δεν αντιμετωπίζει, όμως, από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα, όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα και η προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών παραμένει περιορισμένη.

Η αύξηση των αγοραπωλησιών και των τραπεζικών χρηματοδοτήσεων δεν αποτελεί απαραίτητα ένδειξη μιας υγιούς και ισορροπημένης αγοράς. Αντιθέτως, όταν η ενίσχυση της ζήτησης δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, ενδέχεται να συντηρεί τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές, περιορίζοντας περαιτέρω την πρόσβαση στην κατοικία.

Μια βιώσιμη στεγαστική αγορά προϋποθέτει επαρκή προσφορά προσιτών κατοικιών, χρηματοδότηση προσαρμοσμένη στις πραγματικές εισοδηματικές δυνατότητες και δανειακές υποχρεώσεις που μπορούν να εξυπηρετούνται μακροπρόθεσμα.

Η ανάγκη αυτή γίνεται ακόμη πιο επιτακτική σε μια περίοδο κατά την οποία το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών υποχωρεί, ενώ αυξάνονται οι ενδείξεις δυσκολίας εξυπηρέτησης τόσο των νέων όσο και των ήδη ρυθμισμένων στεγαστικών δανείων.

Η προειδοποίηση της Τράπεζας της Ελλάδος - Το ζητούμενο για την επόμενη ημέρα

Τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2026 αποτυπώνουν μια αγορά κατοικίας που κινείται με δύο διαφορετικές ταχύτητες.

Από τη μία πλευρά, οι τιμές των ακινήτων διατηρούνται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα και οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξάνονται κατά 37,5%. Από την άλλη, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δέχεται πιέσεις, τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια αυξάνονται και σημαντικό μέρος των ήδη ρυθμισμένων οφειλών επιστρέφει σε καθυστέρηση.

Η εικόνα αυτή δεν τεκμηριώνει από μόνη της την ύπαρξη νέας «φούσκας» ακινήτων ούτε προεξοφλεί μια επικείμενη κατάρρευση της αγοράς. Αναδεικνύει, ωστόσο, μια αυξανόμενη απόκλιση μεταξύ της αξίας των κατοικιών και της πραγματικής οικονομικής δυνατότητας των νοικοκυριών να τις αποκτήσουν και να τις διατηρήσουν.

Η προειδοποίηση της Τράπεζας της Ελλάδος αποκτά ιδιαίτερη σημασία ακριβώς επειδή η πορεία της κτηματαγοράς δεν μπορεί να αξιολογείται αποκλειστικά από την αύξηση των τιμών, τον αριθμό των συναλλαγών ή την επέκταση της στεγαστικής πίστης.

Απαιτείται να εξετάζεται παράλληλα η σχέση τιμών κατοικιών και εισοδημάτων, το συνολικό κόστος δανεισμού, η εξέλιξη των μη εξυπηρετούμενων δανείων και κυρίως η δυνατότητα των νοικοκυριών να ανταποκρίνονται στις οικονομικές τους υποχρεώσεις.

Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να περιορίζεται αποκλειστικά στην ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας μέσω επιδοτούμενων δανείων. Χρειάζεται να συνοδεύεται από ουσιαστικές παρεμβάσεις για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και τη δημιουργία περισσότερων επιλογών οικονομικά προσιτής στέγασης.

Παράλληλα, η αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους απαιτεί βιώσιμες ρυθμίσεις, οι οποίες θα λαμβάνουν υπόψη το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα και τη δυνατότητα μακροχρόνιας εξυπηρέτησης των υποχρεώσεων.

Το πραγματικό ζητούμενο δεν είναι μόνο να αυξάνονται οι αξίες των ακινήτων και οι στεγαστικές χορηγήσεις, αλλά να μπορούν περισσότερα νοικοκυριά να αποκτούν και να διατηρούν μια κατοικία χωρίς να οδηγούνται σε οικονομική ασφυξία.

Γιατί μια αγορά κατοικίας δεν μπορεί να θεωρείται πραγματικά υγιής μόνο όταν αυξάνεται η αξία των ακινήτων. Πρέπει να παραμένει οικονομικά προσιτή για όσους επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία και βιώσιμη για όσους έχουν ήδη αναλάβει το βάρος ενός στεγαστικού δανείου.

Η μεγαλύτερη πρόκληση, επομένως, για τα επόμενα χρόνια είναι να μη μετατραπεί η σημερινή στεγαστική κρίση σε έναν νέο κύκλο υπερχρέωσης των νοικοκυριών, με οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες που θα ξεπερνούν τα όρια της αγοράς ακινήτων.

Διαβάστε ακόμη

Σε δυο φάσεις η κακοκαιρία: Βροχές, 8 μποφόρ και πτώση της θερμοκρασίας - Οι περιοχές που θα βρεθούν στο επίκεντρο

Ο Νετανιάχου, το Κογκρέσο και οι δύο εκλογικές αναμετρήσεις που θα έχουν συνέπειες για όλο τον πλανήτη

Χωριάτικο: Το χρυσό κόλπο με τις 25 παραλίες - φιλέτα στη Ρόδο - Έκαναν προσφορά 600.000 ευρώ και δεν πλήρωναν ποτέ

«Χρειάζομαι λίγη ηρεμία»: Ο Βασίλης Παπακωνσταντίνου στην πρώτη ανάρτηση μετά το εξιτήριο από το νοσοκομείο